実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年07月12日

不動産関連ファイナンス ノンバンクの不動産担保融資

7月13日
今日は不動産担保融資の基本と実務をご案内します。
 

(ノンバンクの不動産担保融資とは)
銀行の不動産融資と違い、ノンバンクの不動産担保融資は、債務者の与信よりも担保となる不動産の価値を重点審査して融資する融資です。
だから、消費税の支払いのためにも利用できるし、債務超過の会社でも利用可能です。
よって、担保不動産に対する見方は、債務者の与信を加味する銀行融資よりも厳しい場合があります。
不動産評価と流動性の両方が審査のポイントになります。
 

(ノンバンクの不動産担保融資の手続きと流れ)
1.弊社への打診
 打診時に最低必要な資料と情報
・不動産土地建物謄本
・物件が特定できる地図(難しい場合は物件の住居表示)
・債務者の会社謄本か情報(債務者名 住所 法人の場合は代表者名)
・資金使途(新規取得とか借換、あるいは運転資金と言った程度で結構です)
・収益が出ている物件の場合はできればレントロール、無理な場合は毎月の収益状況と空室状況
  

 出来れば同時にいただきたい資料
・抵当権がすでについている場合は、その債務の残債が分かる返済表(無理な場合は残債額)
・先順位の抵当が銀行や信金であれば後順位での融資も可能ですが、ノンバンクや貸金業者や個人の抵当権がついている場合は不可で、1番からの借換。
・公図、地積測量図(物件が更地の場合は特に必要)
  

2.机上評価が出て、条件が合うようならノンバンクに申込。  
融資申込(申込&情報取り扱い承諾書)
ファイナンス会社と面談の上、融資申込書と情報取り扱い承諾書に記入捺印(認印でOK) 
申込時の場所は自宅や会社でもOK。ただ、できるだけノンバンクに出向く方がベター。
この時、持参するもの次の通りです。
・運転免許証、パスポートなど身分が証明できるもの(コピーされます) 
・認印
・法人の場合は会社ゴム印    
この時、決算書や納税申告書をお持ちいただくほうがベター。
納税証明書など別途必要資料が案内されます。契約時までに提出が必要。     
※未納がある場合
未納を本融資で精算することを条件に融資は可能。
ノンバンクによっては、未納をすべて清算できなくても、税務当局と未納を分割による納税方法について合意し、その通り納税をしている場合は、未納分を全額納税しなくても、融資が実行される場合もあります。
物件の所有者と債務者が異なる場合 両者同席のもとに申込を行う方がベター。
   

3.ノンバンクの物件調査など本格審査後、正式に融資額や金利等条件が決定
 

4.この条件で合意
  

5.契約
契約は原則ノンバンクで行います。
必要書類持参の上、契約
  

6.融資実行
原則、契約後最短をご希望の場合は一銀行営業日を置いた2日目になります。
融資実行はノンバンクや銀行で行われますが、送金でも可能。
スケジュール感は、申込から実行まで、融資額が大きくなく、権利関係などが複雑でないシンプルな案件、担保物件の評価に問題がない場合は、1週間もあれば実行まで可能です。
ただ、実務的に言えば、10銀行営業日ぐらいは見ておいた方が安全です。
もっとも、弊社のアレンジでも最短4日で融資が実行されたケースもあります。
   

(やりやすい物件の地域)
1都3県(神奈川・埼玉・千葉)の物件がやりやすい。
3県(神奈川・埼玉・千葉)でも、東京寄りがやりやすく、遠隔地の場合、3県と言えども対象地域でない場合もあります。
地方は関西、中京の大都市圏は可能ですが、条件は厳しくなります。
流動性がない過疎地の広大な土地とか、山林などは不可。
リゾート物件は原則はやりにくい。
ただ、地方物件やリゾート物件でも融資が検討できるノンバンクや貸金業者はあります。
  
 
(スムーズにできない案件)
・債務者や担保提供者が高齢の場合は、相続問題や判断能力検査などでできないケースもあります。
・調整地域 調整地域の物件でも融資を検討できる貸金業者もありますが条件は厳しくなります。
・道路付けのややこしい物件 
・借地の案件 地主の同意がいるので結構面倒
・共有名義の物件 共有者との関係が悪い場合 など
posted by bhycom at 17:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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