実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2015年04月28日

金融業界からの資金調達を諦めなければならない状態とはDアセットファイナンス 償却資産

今日は金融業界からの資金調達を諦めなければならない状態とは Cアセットファイナンス 売掛金 の続編、償却資産(店舗)の流動化の話です。

償却資産のセール&リースバックとは違って、ここでは借地や賃貸で運営する店舗自体を売却して流動化する話です。

この方法は、銀行からの資金調達が、中堅以下では比較的難しい、パチンコホールの資金調達のとしてはよくある話です。

土地の所有権が伴う店舗の流動化は、不動産の流動化のカテゴリーに入りますが、借地の土地の上に立つ店舗や、ビルの中の店舗を、店舗一式を投資会社や個人投資家に売却して、賃貸借で継続して運営し、店舗の売却資金で真水の資金を得ることです。

まず(必須条件は、土地や建物オーナーが、投資会社などに地代や賃貸借契約の名義変更を認めてくれるかどうかが、重要なポイントです。

だから、店舗売却先の投資会社や個人投資家が、大家が同意しやすいような、信用力や属性を兼ね備えていることが重要です。

さらに、店舗を継続して賃貸借で運営する会社の信用力は、店舗を取得した投資会社や個人投資家の借地料や家賃の支払い原資と直接関係が出るからとても重要です。 

このファイナンスは別に他の業種の店舗や場合によっては工場などでも理屈上は可能ですが、やはりニーズ自体、先ほども言いましたが、比較的銀行から資金調達が難しいパチンコホール運営会社からニーズが一番多く、私に来る相談案件では、ほぼパチンコホール、あるいは、まれにラブホテルの案件です。

これはイメージとして、パチンコホールやラブホテルは、普通のマンションや収益ビルへの投資よりも利回りが良いと判断しているからです。  

ここで業界の方はご存知ですがパチンコホールの公的融資の話を少ししておきたいと思います。

パチンコの機械メーカーや遊技台の販売会社は公的資金の対象になりますが、ホールだけは非対象業種になっています。

ラブホテルについては旧法で運営する運営会社はNGですが、新法の場合は理屈上は可能です。

でも、実態的には疑似ラブホテル問題があって難しいと認識しています。   

そもそも、日本政策金融公庫の非対象業種は、金融・保険業、キャバレー、パチンコ店、チケットサービス業、 政治・経済・文化団体などで、信用保証協会の保証非対象業種とも同じです。

それは、保証付融資は、全て日本政策金融公庫の信用保険に付保されていて、 信用保証協会が日本政策金融公庫に対して信用保険料を支払い、事故が発生した場合の信用保証協会の損失を一部補填するしくみになっているからです。
このようなことから、特にパチンコホールの案件が多くなっていると思います。    

ただ、この店舗流動化のファイナンスはなかなか難しいのが現状です。

それは、ニーズがあるパチンコホールの信用力が低い場合が多いこと。

そもそも、多くの場合、投資側は、パチンコホール自体高リスクだと思っていることが多く、家賃の料率が最低でも年利換算15%、できれば20%程度欲しいと思っていますが、パチンコホール側は高くても10%ぐらいを上限と考えている場合が多く、なかなか条件が合わないことが多いのです。 

償却資産(店舗)の流動化の可否のポイントは次の通りです。

・利用会社の信用力が高いこと

・流動化対象店舗の高収益な実績

・家賃(使用料)は投資側から見て、最低15%、できれば20%以上であること
 

以上のことを逆に言うと、次のような場合はNGになります。

・利用会社は、業績が悪かったり、新設会社の場合はNG

・今儲かっていない店舗は対象にならない

・家賃(使用料)は15%程度ないとNG

・大家の賃貸借契約の名義変更が難しい

2社間のファクタリングサービスは次のサイトをご覧ください。
財務会計支援機構 | 銀行への融資を断られた経営者の皆様へ


posted by bhycom at 02:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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