実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年11月18日

中小企業の資金調達 19 取引銀行に融資を断られたら 8 担保になりにくい不動産

担保になりにくい不動産は次の通りです。

@地方物件の不動産
ノンバンクやファイナンス会社が行う不動産担保融資は、ほぼ担保の不動産価値、流動性などを判断基準として融資される特性から、担保不動産がどこにある不動産なのか、その地域が非常に重要なポイントになります。
物件の所在地が、東京都、神奈川県東部、埼玉県南部、千葉県西部の、いわゆる首都圏南部については、すべてのノンバンク、ファイナンス会社とも対応できるのですが、これ以外の地域になると急に対応する会社が少なくなります。
京阪神、名古屋はまだしも、これ以外の地域になると、主要ノンバンクで利用しやすい会社となれば1社ぐらいしかないといっても過言ではありません。
またできたとしても物件の評価は厳しく掛け目も低くなるから、地方物件の不動産担保ローンは非常に難しいとご認識ください。
例えば代表的なノンバンクでも、首都圏の融資上限は3億円ですが、大阪の不動産が担保の融資となると上限5000万円になってしまいます。
ただ沖縄の物件まで行うファイナンス会社も、金利は高くなりますがあるので、首都圏、関西以外の不動産だからと言って不動産担保融資を断念しないでください。
だた、一つの目安としてあるのは、不動産担保融資の担保となる不動産は坪単価10万円以上の不動産とご理解ください。
だから。原野みたいな物件、広大な土地の物件、リゾート物件はほぼNGです。
  
A病院、老人介護施設の不動産
担保物件が対象地域であっても、病院や老人介護施設は、借主が破綻したときなど、何かあった時に担保権が実施しにくいから対象になりません。
 
B宗教法人の不動産
神社仏閣のような宗教法人が利用される場合、本来の宗教活動にかかわる物件を担保とする融資は、その公共性からNGです。
宗教活動に利用されていない物件や投資のために所有している物件は担保対象になります。
だから、よくある墓地の土地取得のための不動産担保融資はNGになります。
 
C流動性が低い不動産
@と関連しますが、都市部ではない広大な土地の場合、埼玉や千葉でも場所によってはNGです。
まして、地方の広い土地となると99.9999・・・・%NGです。
もちろん、原野や山林も同様で100%NGです。
 
Dリゾート物件
これも@と関連します。
神奈川などでもリゾート物件は原則難しいです。
例えば湘南の場合、藤沢、鎌倉、茅ヶ崎はOKですが、葉山や逗子は私も住みたい地域ではありますが、こと不動産担保融資の担保となると非常に弱い存在になります。
横須賀はさらに難しい。
私も居住を検討している軽井沢も非常に難しいです。
これらの物件は、本来、借主の与信と合わせて審査する銀行案件とご理解ください。
 
E借地の不動産
取り扱わないノンバンクもありますし、取り扱うノンバンクでも、その評価は非常に厳しくなります。
ただ、何度も借地の不動産を担保とした融資は何件も普通に成約していますので、掛目は厳しくなりますが、特に難易度が高いわけではありません。
  
F共有名義の不動産
これも厄介な融資になります。
よくあるのは土地がご主人で、建物の名義が奥様の物件です。
奥様が融資の担保に入れることを拒否して融資ができないケースはとくあります。
ただ、土地建物それぞれ50%以上の部分をご主人が所有している場合は、奥様に内緒で融資が可能になるノンバンクがあります。
 
G再建築不可の不動産
道路や開発許可などの問題で再建築不可の不動産は原則NGです。
   
Hその他
調整区域にある物件、道路付けの状況が悪い物件、狭小な物件などについても、考え方がけっこう違うので、ノンバンク1社で断られた場合でもご相談ください。 bhycom@gmail.com

ここからは、実例をあげて、不動産担保融資になりづらい不動産について、そのイメージをご理解いただければと思います。

原野や山林を担保とする資金調達
不動産評価はゼロ評価なので、債務者の与信が高くないとできない案件がほとんどなので、お断りしています。
銀行は担保に取るのに、なぜノンバンクは取らないか?という方が多いのですが、不動産評価だけで融資を行うノンバンクは、不動産価値がゼロだからできないのです。
ただ、太陽光のFITビジネスにおいては、この限りではありません。
しかし、山林や原野を担保により開発資金を調達することはできません。
だから、与信や自己資金なしで太陽光発電の事業主体にはなれません。
むしろ、仲介か売買で絡まれたほうが現実的です。
弊社の場合、メガソーラの事業主体にもなっている建設会社と懇意ですので、太陽光のFIT事業の資金調達や売買についてのご相談も受けていますので、ご連絡いただければと思います。
bhycom@gmail.com まで。 

墓地の開発資金
これもよく来る案件ですが、そもそもこの事業は、与信が高く、自社で銀行から資金調達をするか、自己資金、あるいは資金調達が可能になる資産を持っている会社が行うべき事業です。
資金的背景がないのに、ただただ、良い情報があるからというだけで、自社が事業主体になるようなことは非現実的で時間のロスになるからお止めになった方が良いと思います。 

宗教法人の資金調達
宗教法人の資金調達でも、宗教活動に関係がない投資不動産を担保に融資を、という事であれば問題なく融資は可能です。
Bとも関連しますが、宗教活動に利用している不動産を担保とする融資は基本的に難しいので、宗教法人の運転資金のお手伝いはお断りしています。
そもそも、与信が高く財務内容がいい宗教法人なら、既存取引の銀行から融資を受けることができるので、私どものようなコンサルが立ち入れる案件ではありません。
posted by bhycom at 02:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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