実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年11月13日

中小企業の資金調達 17 取引銀行に融資を断られたら 7 不動産担保融資は金利が高い

ノンバンク(不動産担保融資専門のノンバンク)の不動産担保融資は金利が高いから嫌!と言う方がけっこういらっしゃいます。
でも、担保になる不動産や利用客が特殊な状況でなければ、ノンバンクの不動産担保融資は最長25年とか30年とかにわたる長期ローンが可能なことをご存知ですか?
ただし、代表者の年齢が高い場合は80歳までの期間が原則的に可能になります。
つまり、法人に対する銀行の融資は、さすがに25年とか30年にわたる長期貸し付けはないから、実際、私のアレンジの現場でも、融資の期間を長く巻きなおすことで、金利は高くても、事務手数料を融資実行時に支払ったとしても、毎月の返済支払額を大きく増やすことなく、銀行からの借換に対応することができます。 

よくある実例で説明します。
ノンバンクの不動産担保融資は先順位の抵当権がついている不動産でも、担保余力があれば融資は可能になります。
でも、返済が進んでいず、先順位の抵当権のボリュームが担保評価に占める割合が大きいようなケースはよくあります。
このような場合、2順位での担保余力があったっとしても、ノンバンクは2順位での融資は多くの場合行いません。
それは抵当権の割合が1番に偏っていて、何かあった時、貸付債権の保全できない懸念を感じるからです。
だからノンバンクは、1順位の借換分から担保余力の上限までの融資を行います。
この場合、利用客にとってみれば、次のようなデメリットが生じます。
ノンバンクは、1順位が銀行(信金、信組、政府系金融機関などを指す)でないと2順位での融資は行わないので、必然的に1順位の抵当権の融資の金利は低く、新たなノンバンクからの融資の金利負担が大きくなるのです。
真水の追加融資は可能になるけれど、今までの借入の調達コストは高くなるのです。
このような場合は、融資期間を25年とかの長期間の融資にして、キャッシュフロー上の負担額を少なくなるようにしています。

今日お伝えしたいポイントは次の通りです。
・ノンバンクの不動産担保融資の融資期間は最長25年と言う長期融資が可能である。
・高い調達コストは長い融資期間でキャッシュフロー上の負担を下げる。
・2順位の融資は、銀行が1順位である場合に限定されている。
・抵当権割合のバランスが1順位に偏っている場合は、2順位での融資はNG。
posted by bhycom at 00:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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