実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年11月11日

中小企業の資金調達 16 取引銀行に融資を断られたら 6 不動産担保融資

不動産担保融資と言っても様々な種類があります。

様々な区分け方法もあると思いますが、資金のアレンジサービスをしていて思うのは、大きく分けると次の3つ融資に分かれると思います。

@銀行(信金信組、一部ノンバンク含む)の一般企業向け不動産担保融資
Aノンバンク、ファイナンス会社の一般企業向け及び個人向け不動産担保融資
B不動産会社向けの不動産担保融資  

最近はAのノンバンクなどの融資も、電車の車内やネットでも広告を打って市民権を得てきていますし、業歴が長くなり利用者も増えたことから、ノンバンクや優良なファイナンス会社の不動産担保融資がいかなるものか、かなり理解が広まったと思っています。
でも、日々アレンジサービスをしている者からすれば、まだまだ様々な使い勝手、地方物件が担保の場合や、権利関係が共有や借地のような場合など、少し込入った案件の場合の理解が広がっているかと言えばそうではないと感じています。
銀行の融資ポイント、いわゆる審査ポイントは多少の違いがあるにせよ、基本的には同じである状況と比較して、ノンバンクや優良なファイナンス会社の審査ポイント、担保評価の出し方や対象地域は、各社によって相当違う場合があることをご理解いただきたいと思います。
だから、例えば実例として言うと、品川区のそれなりの高級住宅街にある住宅を担保にした案件でも、A社でゼロ評価なのに、B社では5000万円の10年以上の融資が成約したと言うようなことが、けっこう頻繁に起こるのです。
また、担保の所在地についても、首都圏であっても各社によって微妙に違っていたりします。
中には坪単価10万円以上の地域にある不動産であれば全国どこでも対象地域にしているノンバンクもあります。
また、道路付、共有名義、借地など、シンプルではない物件に対する各社の対応も違っています。
さすがに再建築不可の物件を担保として見るノンバンクや優良ファイナンス会社はありませんが、質を落とせばないことはありません。
ただ、この不動産担保融資の業界も、ひどいところは上限金利もくそもないようなところもありますし、貸付当初から約定通りの返済が遅れた場合の、任意売却の専任媒介契約を、先に締結することを条件にするようなファイナンス会社もあります。
それなりのステータスに見えるファイナンス会社でも、家賃の入金口座の通帳と印鑑を預かると言うような業法違反(貸金業法20条の2 違反すると48条により1年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金)を行うようなところもあります。
何が言いたいかと言うと、不動産担保融資の案件ごとにより、本当に様々な評価があり、条件が出るようなことがあるのです。
いずれにしても、ノンバンクやファイナンス1社に打診して謝絶されたとしても、銀行融資のように他のノンバンクでも99%NGと言うようなことはないので、ぜひご相談いただければと思います。

ご相談は bhycom@gmail.com  まで。

そして今日の最後は、銀行の不動産担保融資と、不動産担保融資専門のノンバンクやファイナンス会社の不動産担保融資とどこが違うか?という基本的なことを押さえておきたいと思います。
次の記事をご参照ください。

不動産ファイナンス総論

ノンバンクの不動産担保融資と住宅ローン系アパートローンの審査ポイントの違い

銀行とノンバンクの不動産の担保評価は違う

地方の物件の不動産担保融資


ノンバンクやファイナンス会社の不動産担保融資の特徴をシンプルに説明すると次のようになります。
あなたの会社が利用する視点で説明します。
銀行の不動産担保融資は、不動産業ではないあなたの会社が、いくら担保価値も担保余力もある不動産を所有していても、この不動産価値だけであなたの会社に融資することはありません。
最低限度の与信とコンプラに抵触しないかの属性調査をクリアしないと融資をしないのです。
だから、過去の融資をリスケしていたり、税務当局から差し押さえが入っていたりすると融資を行うことは、自行の過去の融資債権の保全上の問題でもなければ非常に嫌がりますし、実行することはまずありません。

一方、不動産担保融資専門のノンバンクやファイナンス会社は、最近は少し審査がうるさくなってきている傾向はあるものの、あなたの会社に銀行融資のリスケがあっても、業績が悪化していても、よほど返済原資がないような場合を除き(融資後翌月からの金利支払いの財源が見つからないようなケース)融資を行います。
税務当局からの差し押さえがあっても、その額が融資金で精算できるのであれば、滞納を清算することを条件に融資をする可能性があります。
ただ、属性調査でコンプラに抵触する場合はNGです。
この辺りは別の機会で詳しく説明したいと思います。

とにかく、不動産担保融資のアレンジは本当に多種多様なソリューションがあります。
ノンバンク毎に審査方法が違ったり、けっこう高い頻度で条件変更が行われています。
いずれにしても、既存銀行から融資を断られたとき、あなたの会社、あるいはあなた自身、あるいはご家族や親族から、担保提供可能な不動産があれば、これ以上、好条件で融資を受ける手段はありません。

次回は、調達コストや返済についての実務的な面の説明をしたいと思います。
posted by bhycom at 00:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。