実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年09月27日

不動産ファイナンス総論

不動産ファイナンスには大きく分けると次のようなニーズがあります。
1.不動産取得
2.所有不動産の有効活用
3.借換え
4.建築&改装費

1.不動産取得
不動産取得については資金調達する会社や個人(以下債務者と書きます)の金融上の信用力とキャッシュフロー(以下与信と書きます)によって調達先が変わります。
・銀行、信金、信組、一部ノンバンク
審査ポイント:債務者の与信&属性審査+担保になる不動産評価審査
・ノンバンク、ファイナンス会社
審査ポイント:属性審査+担保になる不動産評価審査+若干の与信審査(返済原資)

2.所有不動産の有効活用
・銀行、信金、信組、一部ノンバンク
担保があるからと言え、審査の中心は債務者の与信&属性審査で、不動産評価は二の次になることが多い。
あくまでも財務内容とキャッシュフローが審査の中心で、この部分がNGの場合は、担保不動産の評価が高くても融資されないことが多い。
・ノンバンク、ファイナンス会社
審査ポイント:属性審査+担保になる不動産評価審査+若干の与信審査(返済原資)
原則、審査ポイントは不動産取得の場合と同じ。

3.借換え
・銀行、信金、信組、一部ノンバンク
上位行から下位行、銀行から信金&信組&ノンバンへの可能性ありますが、その逆の下位行から上位行、あるいは信金&信組&ノンバンクから銀行への借換えは難しいのが原則です。
でも、金融機関の都合で、たとえば9月とか3月のような期末については、金融機関拠点の予算達成度によりOKの可能性有。

・ノンバンク、ファイナンス会社
銀行、信金、信組、一部ノンバンクの借換えのための融資は面倒な反面、銀行からノンバンク、ファイナンス会社への借換えは非常にやりやすくなっています。
審査ポイントが属性審査+担保になる不動産評価審査+若干の与信審査(返済原資)ですから、属性審査で反社あるいは親反社のようなことがなければ、担保の不動産評価さえ問題がなければ、返済原資がまったく見えないようなケース以外はスムーズに融資を受けることができます。
返済原資がまったく見えないようなケースでも、返済原資を1年以内の売却返済にすれば、融資の可能性はあります。

4.建築費&改装費
・銀行、信金、信組、一部ノンバンク
審査ポイントが債務者の与信&属性審査+担保になる不動産評価審査ですから、債務者の与信が高く属性に問題がなければ、まさにこの分野の融資に強いのは銀行や信金、信組です。
改装費の融資はともかく、建築費の融資は未完工リスクが存在するから、与信審査がしっかり行われる銀行信金信組が強くなります。
・ノンバンク、ファイナンス会社
改装費の融資は担保不動産に評価があれば問題なく利用できます。
ただし、債務者の与信審査に強くないことから、多くのノンバンクは建築費の融資は苦手です。
既存顧客で実績が豊富、かつ建築業者が未完工リスクがない信用力高い会社の場合は融資の可能性あります。
posted by bhycom at 01:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。