実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年09月23日

不動産担保融資各論 不動産担保融資でも借り手の人格や性格は重要なファクター

ノンバンクやファイナンス会社が行う不動産担保融資は、本来的には担保物件の価値が重要で、借り手の財務状況や経済状況の現状はあまり重要視されない融資です。
だから、経済状況が大変な時や、既存取引先の金融機関との金融トラブルを解決したり、一時的な緊急避難に利用できるのです。
でも、常々顧客の不動産担保融資をサポートしていて思うのは、融資の可否の最低条件は担保物件に価値があるかどうかですが、そこから先の条件、融資機関、金利水準、元金支払などの支払条件などは、債務者によりかなり違うと言うことです。
要は、貸手から見て、信用できる人物かどうか、好感を持てる人物かどうかはとても重要で、次のような債務者は明白に嫌われて、融資条件は良くないように思います。 
  
・疑い深い人
・暗い人
・面倒くさい性格の人
・理解度が非常に悪い人
・感情的な人
・くだらないことまで異常に細かい人
・誠実そうに見えない人
・約束や時間にルーズな人
・はっきりしない優柔不断な人
・資料の開示を異常に嫌がる人
・不潔そうな人
・服装が乱れている人
・第三者への依頼心が異常に強い人
・他人任せな人
・自分が偉いと勘違いしている人
・態度のでかい人
・言葉使いが悪い人
・連絡が取りにくい人
・社会常識に疎い人
・被害妄想の強い人
・独りよがりで頑固な人   などなど。 

第三者の資金調達アレンジのようなお金が絡む仕事を15年も続けていると、本当にさまざまなお客様の本音や性格が明白になることが多く、スムーズに仕事ができて好感持てる顧客もいたし、本当にくそ面倒で二度と仕事したくない顧客も、忌憚なく言うといました。

金払いの良い人・滅茶苦茶悪い人。
約束や時間をきっちり守る人・守らない人。
本当に人さまざまです。   

でも言えるのは、今日書いたノンバンクやファイナンス会社が嫌う人は、概ね周辺の人からの信用度も低いし、嫌われている人と重なっているように思います。
だからでしょうが、今日上げたタイプの人に事業がウマくいかない人が多いですね。
以上のことは、私の勝手な思い込みや、それこそ好き嫌いかもしれません。

でも、5000件にも近い案件をやってきて思うのは、やはり、このような方は成功するが、このような方はうまくいかないことが多いといった、判断基準や一定の因果関係は分かるような気がします。 
そして、このことは、金融機関やノンバンクなど、お金を提供する側との共通認識であることも多いのが実情。
資金調達がうまく行く方の特徴は、上に指摘した各項目と真逆な方と言えるかもしれません。
お心当たりのある場合、その部分を改善されるだけでも、相当資金調達はやりやすくなると思います。
何かのご参考になれば幸いです。
posted by bhycom at 18:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

不動産担保融資各論 借地物件

借地物件の良いところは、費用対効果や収益効率が高いところです。
それは土地代よりも地代の方が圧倒的に安いからです。
ただ、このような有利な点はあっても、金融という視点で見ると、借地物件への投資はお勧めしません。
それは、金融の担保価値を考えると、借地物件の価値は大幅になくなるからです。
もちろん、まったく無価値とは言いませんが、何かあったとき、物件を担保にお金を借りようとしたとき、多くの方が借地物件の価値のなさに驚くことになります。
実際、ご相談案件でも、借地物件であることが理由で、資金調達ができなかった例はいっぱいあります。
実は、私自身の自宅が借地物件だからよく分かります。
借地物件の融資は、闇金ならいざ知らず、地主の融資への同意が絶対に必要になります。
だから、地主の承諾が得ることができない場合は融資はNGになります。

私の話をすると、私の自宅は家内の元実家に建物を建てたものです。
住んでいるあたり一帯は広い範囲で近くのお寺の土地で、百戸以上の家が借地として利用しています。
ところが、私の家の周辺では、このお寺は世田谷の豪●寺と並んで、不動産業界では非常に悪徳寺として有名な覚●寺なのです。
法外に地代を毎年と言っていいほど上げることで、多くの家が地代を供託し、弁護士を立てて団体交渉しているような状況の地主なのです。
だから、私がもし不動産担保融資を受けようとするなら、豪●寺の要求通りの地代を払う状況でないと、絶対に融資の承諾を受けることができないのです。
つまり、融資を受けることは現実的に難しいのです。

このようなことは決して珍しいことではなく、地主との関係が良好ならいいものの、悪徳地主でなくても、地主で高齢になり判断能力がなくなったようなケースもあり、このような場合、めちゃくちゃ面倒なことになるのです。
要は自身でコントロールでことで、資金調達としての利用価値がなくなるような懸念があるのです。
また、借地物件を取り扱わないノンバンクやファイナンス会社自体も多く、選択肢が土地の所有権がついている物件と借地物件の両方があるときは、迷わず土地の所有権がある物件を選択されることをお奨めします。
これは区分所有のマンションでも同様です。
ご自宅の場合は、長く住む場所だから、借地物件の方が、便利で広くて快適な場合も往々にしてあることだと思います。
でも、何かの拍子で融資を受けるような必要が出た時、借地物件かそうでないかの差は歴然です。
もちろん、利用価値も自宅の場合は大事ですから、絶対に借地物件はNGとは言いませんが、金融上は非常に不利だということをご認識いただければと思います。
posted by bhycom at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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