実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年09月22日

不動産担保融資各論 2順位以降の担保融資

ノンバンクなどがサービスする不動産担保融資は、2順位以降でも担保余力があれば融資は可能です。
これは多くのノンバンクなど不動産担保融資を行う会社のサイトでも記載されています。
ただ、2順位以降の不動産担保融資が、実際可能なのは次の条件に合致しないとできません。
その一つは、先順位の抵当権が銀行、信金、信組、政府系金融機関などに限られていることです。
つまりノンバンクや貸金業者が先順位の場合は、後順位による不動産担保融資はNGになるのです。    

そしてもう一つの必要条件は抵当権割合のバランスが取れていることです。
どういうことかと言えば、具体的に説明します。
融資可能額が5000万円として、先順位が1000万円で、ノンバンクから2順位で4000万円の融資と言う場合はOKですが、逆に先順位が4000万円で後順位で1000万円の融資というのはNGなのです。
つまり2順位で融資を行おうとする抵当権割合が低くい場合は、バランスが取れていないという理由でNGになります。

最近は、各ノンバンクの金利は比較的低くなってきているものの、銀行や信金あるいは政府系金融機関などの金利の方が低い場合がほとんどですので、銀行の抵当権が一番抵当で4000万円、2番からノンバンクで1000万円の融資がNGということになれば、当然、1順位の4000万円の借換えを含めて5000万円の融資を受けると、金利水準だけ見れば相当高くなります。
利用客にとってみれば、避けたいところでしょうが、抵当権割合について先順位の占める割合が大きい場合は、2順位での融資は難しいのです。

もう1点注意してほしいのは、抵当権割合のバランスが、先順位の銀行が1000万円、後順位で4000万円と言う場合でも、次のようなケースは1順位からでないと融資はNGになります。
それは、銀行など先順位の融資においてリスケなど条件変更が行われている場合です。
この場合も先順位の銀行など1順位の借換えからの融資でないと融資はNGになります。
要は2順位での不動産担保融資は可能ですが、けっこう条件をクリアするのは難しいのです。

ただ、1順位の借換えからの融資は金利コストが高くなってしまうという懸念ですが、ノンバンクや貸金業者によっては、債務者の年齢にもよりますが、債務者あるいは債務者となる会社の代表者が高年齢でない場合は、長期の25年ローンも可能ですのえ、先述のように、ノンバンクによっては金利が低くなってきている傾向がありますので、キャッシュフロー上の負担は思ったほど重くはならないケースもあります。

実際、最近、某ノンバンクから融資実行される案件は、まさにこのような案件です。
都内の区分マンション担保で、融資額5000万円の案件ですが、もともと1順位で政府系金融機関の残債1500万円の抵当権がついていました。
真水で3500万円の融資希望でしたが、抵当権割合のバランスが取れないため、1順位の政府系金融機関の1500万円の借換えから5000万円の融資で決着した案件です。
ただ、返済期間を25年にしましたので、毎月の負担額は相当低く抑えることができました。
ちなみに金利は5%台後半です。

債務者与信が高いから、こんな融資が可能なのかと言えば決してそんあことはありません。
今回の案件は債務者与信が特に高いわけではありませんが、このような融資が現在は可能ですので、ノンバンクは金利負担が大きくなるからNGと言う先入観念を捨てていただければ、今回の案件のように3500万円を25年で、しかも5%台の年利で融資を受けることも可能です。
先順位の銀行を残すと言うことにとらわれて融資を見送っている方があれば、再検討されてみてはいかがでしょうか?
他の調達よりは多くの場合、不動産担保融資の調達コストは低いことが多く、融資期間も長くとれるから、毎月の負担を大きく増やすことなく調達可能な場合もありますので、再検討されてはと思います。

ご相談は bhycom@gmail.com まで
posted by bhycom at 00:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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