実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年08月31日

不動産担保ローンの金利が安くなっている

ノンバンク各社の不動産担保ローンに変化が出てきています。
ノンバンク名を書くことはできませんが、今まで金利が低くても年利7%台、通常は年利8%台だった大手の1社が、いくつかの銀行と協業し、保証と言う立ち位置になって、金利が年利4%台のサービスをスタートしました。
どうして、このような低い金利のサービスをするようになったかと言えば、それは、不動産担保ローンのノンバンクの競争相手として、メガも含む銀行が出てきたことが大きな要因です。
少なくとも安倍政権に政権交代し、アベノミクスが登場するまでは、このような動きはありませんでした。
銀行にしても無担保ローンはデフレ経済下、不良債権化する懸念が大きくて積極的に行なうことはできませんでした。
とは言え不動産担保ローンも、デフレ状況で不動産自体の市場動向が読めないこともあって、保全は無担保ローンよりもできるからと言って、積極的にするような環境ではなかったことから、不動産担保ローンのノンバンクの競争相手に銀行が登場するような状況ではありませんでした。

ところが、消費増税により腰砕けにはなりつつありますが、一時とは言えデフレ状況に変化が出るかもしれないという期待感もあったことから、金融環境は大きく良い方向に変わったといえます。
銀行の中には、一旦、ノンバンクに貸付債権の借換をさせたいたのに、この借換させた債権を、再度銀行に借り換えさせるような動きが、昨年(2013年)ぐらいから出てきていました。
このような動きは、、さらに顕著になってきており、今までなら、ノンバンクの競争相手は、同じ業態のノンバンクだったり、街の貸金業者だったのに、最近では、銀行も競争相手として出てくるようになったのです。
このような状況から、某ノンバンクでは、先ほど言ったように、年利4%台、あるいは3%台後半の金利のサービスをスタートすることになったのです。
そうしないと、良い案件を取り込むことができなくなったのです。

低利の不動産担保ローンは具体的にはどのようなイメージかというと、たとえば、税金の滞納解消のための資金使途など、いわゆる資金使途は何でもOKと言う、元々ノンバンクの不動産担保ローン特有のサービスは、今までのようにノンバンクプロパーで行います。
このような時は、もちろん金利は6%台以上となります。
そして、そうではない、たとえば物件取得だったり、前向きな運転資金確保のような資金使途の場合は、新しいサービスでノンバンクの保証付き銀行融資と言う形で資金調達ができるようになったのです。

このノンバンクとは違う不動産担保ローン大手のノンバンクでは銀行融資の保証などと言う形態を取らなくても、年利4〜5%台のサービスをするようになっていて、間違いなく、不動産担保ローンの市場は大きく変化してきているのが分かります。

今日紹介しました低利の不動産担保ローンの利用をお奨めします。
以前、金利が安いノンバンクに評価が足りないと言った理由で、仕方なしに、金利が高いところから借り、今も残債が残っているような場合、低い金利のローンに乗り換える検討はぜふされてはいかがかと思います。
この機に、高い金利のローンの借換をぜひご検討されてみてはいかがでしょうか?
ご連絡、ご質問などは bhycom@gmail.com まで。
posted by bhycom at 17:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

根抵当権で不動産担保ローンができない

銀行からの融資が不調になった時、担保提供可能な不動産があれば、特に時間がないときに、一番頼りになるのは、何と言っても不動産担保ローンです。

ここで言う不動産担保ローンは、銀行やオリックスのように与信をとやかく言う金融機関のローンではなく、新生プロパティファイナンスやASAXなどの様に、不動産担保評価を審査の中心にしているノンバンクのローンです。
最近は、この種のノンバンクも、以前からすれば金利も4%台から7%台と比較的低利になりましたし、条件さえ合えば、20年と言った長期のローンも可能です。
何よりも、今会社の業績が上がらない時、債務者区分が落ちたとか、差し押さえが入っているからなど、与信を見られたら受けにくい融資も受けることができるから、中小企業にとっては貴重な存在です。
   
最近3件ほど立て続けにあったのですが、3件とも、担保になる不動産に、銀行が第一順位の抵当権を付けている案件で、本来なら、銀行が第一順位であれば、評価さえあれば二番抵当でも、不動産担保ローンのノンバンクは融資を行います。
ところが、3件とも、ついている第一順位の抵当権が根抵当であったことから、融資を受けることができなかったのです。

具体的に説明します。
あるコンサル会社から打診があって、返済も進んでいるから、担保力に余剰が多分あると思われるとのことで、不動産謄本をもらったのですが、残念ながら、第一順位の三井住友銀行の抵当権が根抵当になっているのです。
10年程度前に実行された融資ですから、確かに返済は結構減っていて、物件も渋谷の区分のマンションで、担保力に余剰はあるのですが、根抵当だから、完済するまでは、謄本に記載されている抵当権の極度額が生きてくるのです。
となれば、三井住友銀行の残債をすべて借換えなければなりません。
借換え+追加の真水の融資も、ノンバンクの不動産担保ローンの場合、担保余力さえあれば可能です。

とは言え、ノンバンクの金利は、いくら低利になったとはいえ、三井住友銀行のようには金利は安くないから、ノンバンクで借換えからすべて融資を受けると、金利負担が非常に高くなってしまい、その時の資金調達はできても、今後の返済を考えると厳しくなってしまうので、結局、希望する資金調達ができなかったのです。 
そして、この案件の顧客は、三井住友銀行に根抵当から普通の抵当権に変更してもらうように交渉しましたが、これは通常難しく、今回も銀行から断られました。

銀行など金融機関から不動産担保を入れて融資を受ける場合、いつでも余剰ができたら融資が繰り返しスムーズにできる根抵当にするか、それとも普通抵当にしますかと言うことを聞かれることが多いと思います。
こんな時、注意してほしいのは、融資を受ける金融機関と、ずっと友好関係でいられることが予想されるのであれば、根抵当であっても問題はないと思います。
しかしながら、多くの企業の業績や財務内容はいつも良いわけではありません。
つまり銀行との関係が永遠に友好的な関係にあるかどうかは分かりません。
関係が悪くなった時、融資を受けにくくなった時、ノンバンクの不動産担保ローンでしのごうと思った時、ついている抵当権が根抵当だと困るのです。
つまりいくら返済が進んでいても、先ほども述べたように、極度額の金額が一番抵当としての効力を発揮するため、担保余力がなくなり、多くの場合、不動産担保ローンを受けることができなくなるのです。
と言って、金融機関は多くの場合、一旦つけた根抵当を 普通抵当には変えてくれることは少ないから、結局のところ、せっかく担保余力があるはずの不動産を所有していても、いざと言う時に資産の有効活用ができなくなるのです。 
だから、これから、金融機関から融資を受ける時、もし、普通抵当と根抵当を選択できる余地があるときは、今後の融資を受ける時にスムーズだからと言って、根抵当を選択するのは慎重にして欲しいと思います。  

なお、根抵当権と普通抵当権の違いについて次のサイトなどでご確認ください。
http://www.gifu-shihoushoshi.or.jp/archives/9
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%A0%B9%E6%8A%B5%E5%BD%93%E6%A8%A9
posted by bhycom at 01:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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