実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年08月27日

ノンバンクの不動産担保融資と住宅ローン系アパートローンの審査ポイントの違い

今日書く話は、専門家からすれば当たり前、よくご存知の方からすれば、今さらの情報かもしれません。
ただ、日々顧客と話していると、意外にノンバンクの不動産担保融資と住宅ローン系アパートローンの違いを理解されていないことがよくあります。
もっと端的にいえば、ノンバンクの不動産担保融資と住宅ローン系アパートローンの審査するポイントの違いを理解されていない方が多いのです。
以前にネットに載ったオリコンの記事に、次のような記事がありました。
まずはご覧ください。 

住宅ローン、審査で重要視する項目は?
住宅ローンを組む時に貸し出す側は利用者の何を重要視しているのだろうか? 国土交通省住宅局が銀行や信用金庫、保険会社などに調査を行いまとめた「平成23年度民間住宅ローンの実態に関する調査」によると、【完済時年齢】が99.3%でもっとも高かった。また、【借入時年齢】も97.5%と高く、住宅ローンを組む“適齢期”があることを改めて認識させる結果となった。
「融資を行う際に考慮する項目」で90%を超えたのは上記ほかに【返済負担率】(97.3%)、【勤続年数】(96.0%)、【年収】(95.8%)、【担保評価】(95.0%)、【カードローン等の他の債務の状況や返済履歴】(91.6%)、【健康状態】(90.5%)。また、【融資可能額(融資率)】は購入の場合は92.4%、借り換えの場合は92.0%となった。
逆に、上記質問で30%を下回ったのは【性別】(20.9%)、【所有資産】(26.1%)、【家族構成】(27.3%)、【雇用先の規模】(29.7%)となった。
同調査は2011年10〜12月、住宅ローンを供給している民間の金融機関1336を対象に、調査票を郵送し実施している。


この記事の住宅ローンとは、投資のためのアパートローンも含まれるのかどうかは分かりませんが、住信不動産L&F(アパートローンの商品もある)、新生プロパティファイナンス、アサックスなどが行う不動産担保融資の審査ポイントとはまったく違うことが分かります。
それは、この記事にもあるように、住宅ローンは審査するにあたって、借主の年齢、返済負担率、勤続年数、年収、他の債務の状況や返済履歴、健康状況といったように、借主本人の状況が重要視されるのです。
このことはアパートローンでも同じです。
担保対象となる物件の評価や状況が軽視されるわけではありませんが、それでもノンバンクの不動産担保融資と比較すれば、担保となる物件の評価の比重は軽いと言えます。
一方、ノンバンクの不動産担保融資の場合は、借主の状況よりは、あくまでも問題になるのは担保物件の評価です。
ですから、利用する状況によって、利用するローンが違ってきます。  

具体的にいえば、借主が中堅以上の安定的な会社から、長年にわたり、安定的に600万円以上、できれば800万円以上の収入を得ていて、他の債務が少ない方であれば、中長期で物件を保有する場合は、金利も安いし、融資期間も長く、LTV(物件取得価格に占めるローンの割合)も高い、住宅ローン系のアパートローンの利用が断然お得です。
どちらかといえば、中小企業の社長のような事業家よりも、中堅以上の会社に長年勤めるサラリーマンのほうが利用しやすいとご理解していただいていいと思います。  

一方、ノンバンクの不動産担保融資は、審査ポイントがほぼ担保不動産の評価によることから、借主が安定的な収入を継続して得ていないような場合の、短期間の緊急避難的な利用に非常に適しています。
もう少し具体的にいえば、新設間もない不動産会社の仕入資金にも、業績が悪い会社の運転資金の調達にも対応可能ですし、住宅ローンが不可の親族間売買のようなケースにも対応可能です。
ただ、ノンバンクの不動産担保融資の審査が、借主の属性や状況よりも、担保物件の評価の比重が高い分、担保物件の評価はアパートローンよりもはるかに厳しく、LTVも概ねアパートローンよりは低くなることが多いのが現状です。
 
実例で、もう少し具体的にご説明します。
事業会社を経営されている一方で、不動産投資もされていて、借入金の額が大きくなりすぎたことから、緊急避難的に、経営者の夫人が代表者の新設の会社に、不動産の所有権を移す案件がありました。
希望は、夫人か夫人の新設会社で、銀行などのアパートローンを利用したいと言うことでしたが、残念ながら、このようなニーズの場合、アパートローンを利用することはできません。
それは、夫人個人の所得が600万円以上はあっても、まだ1年でしかないことと、今回のケースのような法人はアパートローンの対象にはならないからです。
その結果、20%程度の自己資金が必要になりましたが、ノンバンクの不動産担保融資をご利用いただきました。
 
このように、ケースによって、アパートローンとノンバンクの不動産担保融資を使い分けることが重要で、ただ、アパートローンの方が自己資金が少なくて済むから、何が何でもアパートローンを利用したいと思っても、条件をクリアしないと利用できないということをぜひご理解していただきたいと思います。
一方、収入や勤続年数など条件がクリアするのであれば、金利も格段に安く、LTVも高くなるアパートローンのご利用が最適です。
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流動比率と当座比率

金融機関があなたの会社の審査をするとき、必ず見る数字には、融資余力や自己資本比率があります。
・融資余力=借入金/経常利益×60%+減価償却
・自己資本比率=自己資本/総資本

そして、この2つの数字に次いで重要な数字に、流動比率と当座比率があります。

流動比率(%) = 流動資産 / 流動負債 × 100
流動資産も流動負債も貸借対照表からチェックできます
流動比率は短期的な支払能力がどれくらいあるのかがわかります
流動資産は1年以内に回収される予定ですが
回収不能が発生することもあるので比率が高いにこしたことはありません
ただ業種によっては回収サイクルが早いところもので
流動比率が低いから安全性が低いといえない場合もあります

☆チェックポイント
200%以上 → 資金繰りが楽に行なえる企業
100%以下 → 資金繰りに苦労する厳しい企業

さらに厳しく支払能力をチェックするのに当座比率があります

当座比率(%) = 当座資産 / 流動負債 × 100
流動資産のなかですぐ現金化できるものだけが当座資産に含まれます
すぐ現金化できる資産をどれくらい持っているかがわかります
当座比率が低いとリスクのある企業かもしれません
当座比率には現預金、売掛金、受取手形が含まれます

☆チェックポイント
120%以上   → 高い支払能力を持つ企業
90〜100%  → 標準
80%以下  → 注意が必要
posted by bhycom at 00:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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