実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年08月23日

不動産担保融資の担保になりにくい物件とは

ノンバンクやファイナンス会社が行う不動産担保融資で担保になりにくい、あるいは価値が非常に低くなる不動産とは次のようになります。

@地方物件の不動産
ノンバンクやファイナンス会社が行う不動産担保融資は、ほぼ担保の不動産価値、流動性などを判断基準として融資される特性から、担保不動産の場所が非常に大きなポイントになります。
物件の所在地が、東京都、神奈川県東部、埼玉県南部、千葉県西部の、いわゆる首都圏南部については、ほぼどのノンバンク、ファイナンス会社とも対応できるのですが、これ以外の地域になると急に対応する会社が少なくなります。
京阪神、名古屋はまだしも、これ以外の地域になると、主要ノンバンクで利用しやすい会社となれば1社ぐらいしかないといっても過言ではありません。
またできたとしても物件の評価は厳しく掛け目も低くなるから、地方物件の不動産担保ローンは非常に難しいとご認識ください。

ただ弊社では沖縄の物件も融資対象にしているファイナンス会社と親しくしていますので、全国の不動産を担保とした融資の取り扱いが可能です。
だた、原野みたいな物件、広大な土地の物件、リゾート物件はほぼNGです。       

A病院、老人介護施設の不動産
担保物件が対象地域にあっても病院や老人介護施設は、借主が破綻したときなど、何かあった時に担保権が実施しにくいから対象になりません。

B宗教法人の不動産
神社仏閣のような宗教法人の利用は、本来の宗教活動にかかわる物件を担保とする融資は、その公共性からNGです。
宗教活動に利用されていない物件や投資のために所有している物件は担保対象になります。

C流動性が低い不動産
都市部ではない広大な土地の場合、埼玉や千葉でも場所によってはNGです。
まして、地方の広い土地となると99.9999・・・・%NGです。
もちろん、原野や山林も同様で100%NGです。

Dリゾート物件
神奈川などでもリゾート物件は原則NGです。
軽井沢でも非常に難しいです。
これらの物件は、借主の与信と合わせて審査する銀行案件とご理解ください。

E借地の不動産
取り扱わないノンバンクもありますし、取り扱うノンバンクでも、その評価は非常に厳しくなります。

Fその他
調整区域にある物件、道路付けの状況が悪い物件、狭小な物件など       

ご質問、ファイナンスアレンジのご用命は bhycom@gmail.com まで
posted by bhycom at 17:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

税金、社会保険の滞納は、あらゆる融資にとって命取り

資金調達のアレンジの仕事をしていると、納税証明書の提出ができず融資実行に至らなかった案件に本当によく遭遇します。
要は税金や社会保険を滞納している会社が多いのです。
多くの場合、税金ですと消費税あたりに未納が多く、納税証明書を金融機関に提出できないのです。
消費税と社会保険料は、業績が悪い会社でも金額が大きくなるから、滞納している会社が多いのだと思いますが、税金と社会保険料の滞納は融資を受ける際の命取りになるので、ぜひこの点、留意していただきたいと思います。

よくあるケースは、滞納がないかどうか決算書をチェックし、面談時にも滞納の有無は確認しているのですが、滞納状況の開示がなかったからスルーして金融機関に行き、金融機関からのヒアリングでも滞納の存在を隠しているケースです。
ところが、融資において納税証明の提出は必須条件だから、隠してもばれて心象が悪くなるだけですし、融資が決定されてからNGになるのは非常に残念に思います。

なぜ金融機関が、税金や社会保険料の滞納についてセンシティブになるのかというと、税金や社会保険料の滞納は金融機関の請求権よりも優先するからなのです。
政府系金融機関の場合は、滞納の存在自体があるだけで融資はNGになりますが、ノンバンクの売掛金担保融資や不動産担保融資の場合は、滞納があっても融資額と比較して滞納額が小さければ、滞納を精算することを条件にして融資は行われることもあります。
もちろん滞納額が大きいと、このことだけで融資はNGになります。
一つ押さえておきたいのは、銀行の場合、所得税の納税資金の資金使途の融資はありえますが、消費税だけは、顧客からの預かった税金を流用していることになるので、消費税が資金使途の融資は100%NGです。

事業および個人融資 画期的売掛金担保融資でご紹介している売掛金担保融資は、非常に便利で使いやすいファイナンスです。
条件が合えば、全国どこの会社でも、融資実行まで1週間ほどで可能な実に使い勝手の良い融資です。
でも、税金と社会保険の滞納は大きな阻害要因になります。
あとは、給料の未払い、言い換えると労働債権も金融機関の債権よりも優先されるから、融資の大きな阻害要因になります。

しつこく書きます。
納税と社会保険の滞納、人件費の未払い+債務超過は融資を受ける時の大きな阻害要因であることを、再度ぜひご認識いただきたいと思います。
posted by bhycom at 01:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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