実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年08月09日

リゾート物件の不動産担保融資

今日は軽井沢などのリゾート物件の不動産担保融資についての話です。
一見、軽井沢ならブランドだし、それなりの賑わいもあるから、不動産担保融資の担保評価も高いと思いがちですが、実はノンバンクの評価は厳しいものがあります。
極論を言えば、軽井沢の旧軽の一部やそれこそ駅前でもなければノンバンクが行う不動産担保融資の評価を言えばほぼゼロと言っても過言ではありません。
現在、会社与信の要素をほとんど見ないで融資する純然たる不動産担保融資を行うノンバンクは、最も老舗のノンバンクが信託銀行の子会社になって以来ほぼ銀行のようなり、リスクをとらなくなったから、4社しかないと判断しています。
この4社で言うと、全国どこでも坪単価10万円以上であれば担保とみなす1社を除いて、残りの3社では軽井沢は実質的には対象地域外です。
つまり、軽井沢の物件では不動産担保融資が非常に受けにくいのです。
この事実はぜひ現実的なものとして認識いただきたいと思います。
と言うのは、軽井沢をはじめ箱根、伊豆高原、八ヶ岳、那須と言ったリゾート物件を担保に融資を受けることはできないかと言う相談はけっこう多いのですが、正直物件に見合う額の融資ができたことがありません。
中には豪華な別荘で、何億もしたような物件も含まれていて、非常に心苦しいのですが、NGと言わざるを得ないのです。
と言うのは、このような超豪邸のようなプレミアム物件は、唯一坪単価10万円以上であれば全国どこの物件でも担保として見るノンバンクでも、プレミアムな要素の部分は評価に加えないので、例えば2億かけた物件でも、掛目50%の1億なんて言う評価は出ないのです。
だからたとえば坪単価10万円の土地300坪だとすれば土地の評価は3000万円、融資額の掛け目は低いから、良く出て1000万円とか、良く出て1500万円なんてことになるのです。
軽井沢に行けばわかりますが、超豪華な別荘でも山林のような立地も多いから2億円の物件を担保とした融資額が300万円とか500万円なんてことにもなりえるのです。
もちろん経済状況によって景気が過熱すれば、多少は変化があるとは思うものの、あのなんでもありで、実質破たんしてしまったA社が元気な頃でさえ、リゾート物件には積極的ではありませんでしたから、今後、リゾート物件の担保評価が上がることは考えにくいと思います。
今日の結論です。
リゾート物件は利用価値が高くても、金融上の価値は非常に低い。
だから、投資するときは覚悟してしないといけないと思います。
かくいう貧乏な私も、大地震対策として軽井沢に別荘なんてことではなく、避難地として家かマンションの購入を検討していましたが、軽井沢も南海トラフや首都圏直下地震が最悪な状況で起これば意味がないこともありますが、まったく担保価値が期待できないことも、札幌の方がまだベターかも知れないと思った理由です。
富裕層は私のようなケチな感覚ではないとは思うけれど、事業が長年にわたって好調な会社は本当に一握りです
事業が好調な時は2億、3億と言っても大した負担ではないかもしれません。
でも事業が不調になった時、2億や3億のお金は超大金になります。
だから、事業が好調な時、調子に乗って、リゾート物件への過大な投資は本当に慎重にした方が良いと、余計なお世話だとは思うものの、感じます。
ただ、1年以内の短期で返済原資が明確な場合なら、少しは融資が可能な場合もあります。
難しいけれど、ニーズがおありの際はご相談ください。bhycom@gmail.com まで
posted by bhycom at 02:04| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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