実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年08月05日

2番抵当による不動産担保融資

2番抵当による不動産担保融資とは、1順位の抵当権の後の担保余力を見合いに受ける融資のことです。
銀行融資に頼らないファイナンスをモットーに資金調達のアレンジをサービスしていますから、今日説明する不動産担保融資もノンバンクや貸金業者からの融資とご理解ください。

1.1順位がノンバンクや貸金業者の場合はNG
まずポイントは1順位の抵当権がどのようなところかが重要です。
銀行、信金、信組、政府系金融機関などが1順位の場合はOKですが、ノンバンクなどが1順位にある場合、そのノンバンクが銀行系であっても2順位での融資を受けることができません。
   
2.担保余力がなければもちろんNG
当たり前のことですが、不動産評価から1番抵当の残債を引いたものが担保余力になります。
ですから、当然ながら、この担保余力がないと2番での融資を受けることはできません。
ここで、1順位の抵当権の残債の問題で重要なポイントがあります。
それは、1順位の抵当権が根抵当権かそうでないかです。
根抵当権の場合は、残債が小さくても、根抵当権の額が1順位のボリュームになり、たとえば残債が500万円であっても、ついている根抵当権が3000万円であれば、3000万円が先順位となり、不動産評価から3000万円を引いた額が担保余力となります。
根抵当ではない抵当権の場合は、残債額が先順位のボリュームとなるので、1順位が根抵当かそうでないかは大違いで、このポイントは重要です。
  
3.金利の問題
ここでさらに付け加えておきたいことは、金利の問題です。
先述のように、ノンバンクや貸金業者の2順位による不動産担保融資は、1順位の抵当権が銀行や信金でないとNGですから、ほとんどのケースで金利はノンバンクや貸金業者よりも低いので、2で述べたように1順位が根抵当権の場合には、1番から借り替えると、その時は追加融資で資金繰りは一時的に好転しますが、借り替えた銀行の残債分の融資の金利負担が大きくなるため、1順位の借り換え分のボリュームによっては、長期で見れば資金繰りが再び悪化する懸念が存在します。
  
以上、3点が2順位でノンバンクや貸金業者から融資を受ける場合の、留意ポイントです。
ただ、多くの場合、2順位での案件は、担保余力がなくNGになることが多いのも事実です。
それは、最近かなり不動産価格が上昇はしていますが、バブル崩壊以降、不動産価格は概ね下落が続いたこともあって、1順位の返済が相当進んでいない場合、担保余力がないことが多いからです。
これは地方都市の場合顕著です。
ただ、東京の都心では、不動産価格の上昇は激しいところもあり、ここ数ヶ月の間でも不動産価格が相当上昇しているケースがあります。
このような場合は、担保余力が増えているケースもありますので、ご相談いただければと思います。
なお、ノンバンクや貸金業者の不動産担保融資における、不動産評価額とは何を指すのかと言うことですが、課税評価額でもなく路線価でもなく、市場価格です。
市場価格とは、当該物件と近隣かつ条件が近い不動産が、最近、いくらぐらいで取引が行われているかが問題で、実際、ノンバンクなどは、親しい不動産会社や業者に確認して評価しています。
以上、2順位による不動産担保融資のポイントです。

ご相談は bhycom@gmail.com まで
posted by bhycom at 01:43| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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