実践的資金調達原論 「思うように資金調達ができない方へ」worldheritage512_2_20120529004622.jpg

2014年07月27日

地方の物件の不動産担保融資

地方の不動産担保融資が最近断然やりやすくなりました。
今までも、何社も地方案件を取り扱うファイナンス会社はあったものの、金利が高いだけではなく、選任媒介契約締結やコンサルタント契約締結が条件といった、顧客に余計な負担がかかるような会社が多かったり、逆に、銀行ではないかと思えるぐらい与信や属性審査が厳しく、不動産担保融資とは思えないような会社であったりして、地方の不動産担保融資といえば、利用をお薦めしているのはほぼ1社限定でした。
このファイナンス会社においては、地方物件を担保とする融資は相当数成約してきました。
でも打診先が1社しかないということは、そこで十分な評価や結果が出なかったら、案件自体NGになっても次の選択肢がなかったのです。
ところが、弊社が一番懇意にしているノンバンクの協調融資先として、最近そのパートナーとなったファイナンス会社が、全国どこの地域の不動産を担保とする案件も対応可能なことから、安心して地方の不動産担保融資を打診できる先が1社増えたのです。
このことは非常に大きく、弊社の地方の不動産担保融資のアレンジは強力になったと思います。
どのような融資が可能になったか、概要は次のとおりです。
  
新しい不動産担保融資概要
・対象地域 融資額が500万円以上であれば全国どこでも可能
・融資額 500万円〜 (最適な融資額のゾーンは2000〜5000万円)
・金利 年5.86%〜15.0% (地方案件は年10〜12%が現実的)
・融資期間 3ヶ月〜10年
・手数料
 事務手数料 融資額の5.0%以内(税別)
 物件調査料 首都圏の場合 10万円以内(税別)
 期限前一括手数料 返済金の5.0%以内(税別)
・掛け目 物件の市場価格の70%(人口の少ない地域は50%〜)
  
以上、懇意のノンバンク経由で打診しますので、安心してご利用になれます。
ただ1点問題があるとしたら、このファイナンス会社は規模が大きい会社ではないため、案件ごとに同社のファイナンス、いわゆるバックファイナンスが課題です。
だから、このバックファイナンスをする先との交渉のため、方向性が出るまで1週間程度かかるのが問題といえば問題です。
でも沖縄の物件も検討可能ですし、坪単価10万円以下の物件も検討可能です。
ただ、不動産担保融資になじまない、広大な更地や原野のような物件とか、地方の広大なショッピングセンターや工場などは、流動性がないので、この会社も取り扱いは不可です。
ご相談、ご質問は bhycom@gmail.com まで
posted by bhycom at 13:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

融資余力は(借入金/経常利益×60%+減価償却)を見る

(借入金/経常利益×60%+減価償却)は、銀行など金融機関が融資可能な会社かどうかを判断するときに必ず見る数字です。
前期決算書の数字をベースに計算して、10未満(できれば7未満)の会社であれば融資可能な会社と判断されるのです。
長く低迷したデフレ経済下で、銀行など金融機関から融資を受ける、特に保証協会の保証がない無担保融資に限定すると非常に困難であった銀行融資も、アベノミクスによる景気回復で、積極的に新規取引しようと考える金融機関が出てきています。
ただ、この数字が良いからといって年商が1億円にも満たない会社については、保証協会付融資か日本政策金融公庫の国民生活事業の融資が現実的です。
借入金/経常利益×60%+減価償却の数字は、不動産などを担保に入れる融資においても適用されますが、不動産事業会社については、商品の不動産や家賃収益をあげる不動産も金額が大きいため、不動産会社については、借入金/経常利益×60%+減価償却の数字が10以上でも問題はありません。
実際、このような特性を利用して、銀行からの借入を正常化させたパチンコホール企業があります。
この会社は1000億円以上の売上規模の会社ですが、パチンコホールの運営も店舗の所有も同一企業で行っていたところ、この経常利益×60%+減価償却の数字が10以上と悪化して、ニューマネーを引けなくなっていました。
ところが知人の元銀行支店長が同社の経営にかかわるようになってから、この会社をパチンコホールを運営する会社と、店舗を保有する会社に分社化することにより正常化したのです。
つまり、店舗を保有する会社を不動産賃貸業の会社として、ホール運営会社に賃貸で貸す構図に変えたのです。
このことで、ホール運営会社の経常利益×60%+減価償却の数字は、10以下となり、店舗を保有する不動産賃貸業の会社の、経常利益×60%+減価償却の数字は10以上ですが、不動産賃貸業だから10以上でも問題でなくなり、既存取引の銀行からも、新規でも融資が格段に受けやすくなったのです。
このコンサルの方法は、借入金過多の会社に行う基本的なコンサルの一つですが、パチンコホールだけでなく、飲食業など店舗に大きな投資を行っている会社や、大きい製造設備を持つメーカーにも使える銀行からの融資をスムーズにする方法です。
いずれにしても、この経常利益×60%+減価償却という数字は、銀行から融資を受けようとする会社の融資余力を現す数字です。
つまり、キャッシュフロー(経常利益×60%+減価償却)で、融資債務が返済できるのかどうかが、銀行融資が可能か否かのポイントなのです。
経常利益×60%の、60%というのは法人税など利益の40%の税引き後がキャッシュフローになるという意味です。
この数式からも、赤字体質の会社が融資を受けにくいことが分かります。
ただやむ得ない理由の特損で一時的に赤字になった会社は、その特損のないようによっては、銀行融資の可能性がないわけではないということも語っています。
最近まで、中小企業にとっては、融資が現実的なセーフティネット貸付のような緊急融資や制度融資のような融資ばかりに目が行きがちで、借入金/経常利益×60%+減価償却の数字は重要視されませんでしたが、経済が正常化方向になればなるほど、この会社本来の金融力を測るような数字の重要度は増す傾向にあります。
弊社は、東京の会社なので、首都圏の一都三県や茨城、栃木、群馬、静岡、山梨、長野、新潟、石川、富山、福井各県の会社で、年商が2億円以上、そして、借入金/経常利益×60%+減価償却の数字が7以下であれば、銀行からの無担保融資をアレンジできる可能性大です。
ご相談は bhycom@gmail.com まで。
posted by bhycom at 02:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 資金調達 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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